Le financement du logement social. Le cas Vinci

Depuis les débuts de l'industrialisation au XIX° siècle, le logement est en crise chronique, connaissant de façon récurrente des pénuries, des inadaptations entre offre et demande, des inégalités fortes sein des groupes sociaux. Aux initiatives privées prises pour le résoudre en créant un habitat social salubre dont le pris du loyer serait modéré a succédé progressivement une intervention croissante de l'Etat dans ce domaine. Aussi peut-on entendre par logement social tout logement qui a bénéficié, pour sa réalisation, de l'aide directe ou indirecte des pouvoirs publics.

Depuis 2004, les crédits consacrés par l'Etat à la mise en place du Programme National de Rénovation Urbaine ont contribué à donner un coup d'accélérateur à un secteur sur lequel VINCI Construction souhaitait renforcer sa position. Le secteur de la construction est en effet très complémentaire de celui de la concession : d'un côté des cycles courts avec très peu de capitaux engagés tandis que, de l'autres des cycles longs sur des projets de grande valorisation ; d'un côté une trésorerie d'exploitation structurellement positive tandis que, de l'autre, des financements longs à fort effet de levier ; d'une côté une compétence technique (conception, construction, maintenance) tandis que, de l'autre, une compétence en montages financiers et d'exploitation. Ainsi, Vinci Construction a, au cours de l'année 2006, mené plus de 50 chantiers qui concernaient le logement social, aussi bien dans le domaine du neuf que de la réhabilitation.

Le financement public du logement social est de la responsabilité de l'Etat, les compétences en matière de logement social n'étant pas décentralisées. Cependant, il s'agit, de fait, d'une compétence partagée principalement entre l'Etat et les Collectivités territoriales. La France se caractérise également par l'existence du mouvement d'Habitation à Loyer Modéré (HLM) qui est le principal gestionnaire du logement social avec un millier d'organismes dont 290 offices publics dépendant d'une collectivité territoriale et 311 sociétés anonymes.
Le rôle de Vinci Construction dans la construction et la rénovation du logement social sera présenté à partir de quelques projets après avoir rappelé le cadre réglementaire et financier qui permet le développement du logement social en France.

Malgré une histoire longue et complexe, la politique du logement social en France n'a pas encore trouvé sa forme idéale et n'a pas atteint ses objectifs de long terme.

L'intervention croissante de l'État dans le domaine du logement social commence véritablement en 1912, avec la possibilité, pour les collectivités locales, de créer des offices d'Habitation à Bon Marché (HBM), qui sont des établissements publics (Loi Bonnevay). Il faudra ensuite attendre 1928, avec la loi Loucheur, pour enregistrer le premier engagement financier de l'Etat dans le logement social. Alors que, en 1950, les HBM deviennent les Habitations à Loyer Modéré (HLM), le problème du logement populaire est toujours prégnant, moins du fait direct de la guerre que de l'insuffisance de la construction durant l'entre-deux-guerres. Cela explique l'appel de l'Abbé Pierre en 1954 qui débouchera sur un engagement massif de construction de logements sociaux, notamment sous forme de grands ensembles. En 1977, une réforme fondamentale fait passer la politique publique de l'aide à la pierre à l'aide à la personne de façon à solvabiliser les ménages plutôt que de favoriser les constructeurs. Les lois de décentralisation (1983) vont ensuite aboutir à la mise en place d'un conseil départemental de l'habitat en même temps que les élus locaux renforcent leur présence au sein des Offices Publics d'HLM.

La loi Solidarité et renouvellement Urbain (SRU – décembre 2000) impose aux communes et agglomérations de plus de 50 000 habitants de disposer au moins de 20 % de logements sociaux. Il s'agit, d'une certaine façon, à un retour vers une politique de l'offre. Dans le même esprit, le programme national de rénovation urbaine (2003° prévoit le renouvellement des logements sociaux : construction de 250 000 logements, réhabilitation de 400 000 logements, démolition de 250 000 logements.

Cette loi permet d'accélérer le traitement des opérations d'attributions des logements.  La loi fixe également un quota, aux villes des agglomérations de plus de 50 000 habitants, de 20% de logements sociaux. Elle réaffirme par la même occasion la compétence des organismes HLM en matière d'accession à la propriété. La loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine,  dite loi Borloo, définit les modalités d'intervention de l'Etat dans les zones urbaines sensibles. Enfin, le Plan de cohésion sociale (2005) vise à "résoudre la crise du logement par le rattrapage des retards en matière de logement locatif social" et prévoit, pour ce faire, la progression de 80 000 (2004) à 120 000 (2009) logements sociaux créés chaque année et le conventionnement de 200 000 logement sprivés à loyer maîtrisé.

Le logement locatif aidé comprend le logement social construit, acquis ou amélioré à l'aide des subventions et des prêts de l'Etat. Les orientations des pouvoirs publics dans le domaine du logement sont sous-tendues par deux principes politiques généraux :

 1. Permettre à chacun de vivre dans la dignité : c'est le sens profond de la notion de "droit au logement" qui a été inscrit dans la loi en 1989 comme un droit fondamental. C'est le résultat d'un compromis entre trois objectifs contradictoires : un loyer résiduel faible pour le locataire (condition d'accès au logement), la qualité du logement qui a un coût, le niveau d'aide publique que la société peut accepter

2. Offrir à tous une véritable liberté de choix en matière de logements, tant pour ce qui est du statut d'occupation que du type de logement et de localisation. Ces deux orientations – droit au logement, liberté de choix – nécessitent une offre suffisante de logements : en quantité, sinon les plus pauvres ne sont pas logés ; en qualité, ce qui signifie confort, mais aussi localisation dans un cadre de vie correspondant aux aspirations de chacun ; en diversité de statut car il y a un équilibre à trouver entre propriété d'occupation, locatif social et locatif privé ; en diversité d'occupation, c'est-à-dire en évitant les concentrations de logements sociaux et les ségrégations spatiales et sociales.

État, Collectivités Locales

La politique de subventions destinées à soutenir le parc locatif social relève de la prérogative de l'Etat. C'est la Direction Départementale de l'Equipement qui gère les aides et qui décide de leur attribution. Depuis le 1er janvier 2005,  les compétences régaliennes en matière d'attribution des aides à la pierre (construction et réhabilitation) ont été déléguées aux Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) et départements. Les Caisses d'allocations familiales  reçoivent les cotisations des employeurs et distribuent les différentes aides personnelles au logement.

La Caisse des Dépôts et Consignation (CDC)

Elle assure le financement de 80 % des logements locatifs sociaux par des prêts à long terme. La CDC participe au financement de la politique de la ville, comme partenaire de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) et propose également aux grandes villes et aux bailleurs sociaux les financements globaux et pluriannuels nécessaires à la mise en œuvre de leurs politiques de l'habitat. Elle déploie aussi des prêts (PLUS, PLS, PLA-I) et une gamme d'outils financiers adaptée à la demande des organismes HLM.

Agence nationale pour la rénovation urbaine

Cet établissement public national à caractère industriel et commercial est placé sous la tutelle du ministère de la politique de la ville. Il a été institué par la loi Borloo du 1er août 2003 pour simplifier et accélérer les démarches des collectivités locales et des bailleurs désireux de conduire des opérations de rénovation en zones urbaines sensibles ou dans des quartiers aux caractéristiques proches. L'agence nationale pour la rénovation urbaine est l'interlocuteur unique des collectivités locales, elle leur offre la garantie des financements pour la réalisation des opérations prévues par le programme national de rénovation urbaine. Sa mission essentielle est de faciliter la réalisation des opérations de rénovation urbaine par l'octroi de subventions destinées à financer la construction de nouveaux logements sociaux.

Les entreprises

Le 1% logement correspond à la participation des employeurs à l'effort de construction de façon à favoriser le logement des salariés. Ces fonds sont utilisés par des collecteurs du 1% aussi bien en prêts qu'en subventions, pour favoriser le logement locatif ou l'accession à la propriété.  Les bénéficiaires de ces aides sont les organismes HLM, les bailleurs sociaux, les sociétés d'économie mixte, les Collectivités locales, les entreprises privées et les ménages .

Quelques projets de Vinci dans le domaine du logement social

De nombreux chantiers ont été lancés grâce au financement de l'ANRU. Les conducteurs de travaux ont reçu une formation en réhabilitation. De plus Vinci Construction renforce sa position sur le secteur du logement social neuf. Son objectif est de doubler la présence de VINCI Construction dans le secteur du logement collectif.

Les patios de Chennevières-sur-Marne

Il s'agit de la restructuration du bâti d'une ancienne imprimerie édifiée à flanc de coteaux des bords de Marne, face à Saint-Maur des Fossés. Le projet prévoit la construction de 51 logements collectifs de grande qualité sur une SHON (Surface Hors Œuvre Nette) d'environ 5 000 m² et une SHa de 4 171 m².Cette opération va être menée par la SOCOGIM et Bateg Foncière Logement.

Cette opération a été vendue en totalité en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) fin avril 2005 à Foncière Logement, pour un montant d'environ 11 millions d'euros TTC (TVA à 5,5%), et a été livrée "clés en mains" à l'été 2006. Les logements ont été loués en PLS (Prêt Locatif Social) à des salariés de sociétés versant le 1% logement qui a été la principale source de financement utilisée.

Foncière Logement s'est donné comme mission de développer une nouvelle offre locative tant sociale que libre et de contribuer au retour de la mixité de l'habitat notamment dans les quartiers de renouvellement urbain. Cela passe par un objectif global d'occupation à raison d'un tiers de ménages ne dépassant pas 60 % du plafond de ressources des logements sociaux, un tiers des ménages entre 60 et 100 % de ce plafond et un tiers des ménages au-delà des plafonds sociaux, dans une limite de 130 %.

Grigny Centre

Le maire souhaite requalifier son centre-ville en créant une médiathèque et en déplaçant les services de La Poste. Ce projet sera construit sur un terrain situé en hypercentre, entre l'église, la mairie et un groupe scolaire. Le propriétaire est l 'Association Diocésaine de Lyon. SOCOGIM souhaite compléter l'immeuble "public" par 11 logements PLUS. Le montant des travaux s'est élevé à 3 928 000 € H.T. La livraison a eu lieu en Juin 2005.

"Le Hameau du Golf" Le Vaudreuil

Il s'agit de la co struction d'un ensemble immobilier situé Avenue des Anciens Combattants d'Afrique du Nord à Vaudreuil.L'opération d'ensemble se composera de 50 maisons individuelles de 4 types différents, c'est une acquisition en Vente en Etat Futur d'Achèvement.
 

Conclusion

Le contexte de la politique du logement ne cesse dévoluer, depuis les besoins urgents de la population après la Seconde guerre mondiale jusqu'au renouveau démographique en passant par l'exode rural et l'afflux d'immigrés dans le cadre du regroupement familial.

La France est passée à la fin des années 1970 d'un système d'aide à la pierre à un système d'aide à la personne qui se traduit par un soutien aux familles. La personne publique compense donc la différence entre la capacité financière des locataires et le montant des loyers. Dans les faits on peut constater une interaction constante entre les deux modes d'aides. La politique de l'Etat a consisté à favoriser tantôt l'aide à la construction de logements sociaux ou à la rénovation du parc immobilier ancien existant (aide à la pierre) tantôt à favoriser l'aide la personne en accordant des facilités de financement aux personnes souhaitant accéder à la propriété ou en aidant les locataires par l'attribution d'aide financière au logement.

La politique du logement s'est progressivement insérée dans la politique de la ville, avec un rôle accru des Collectivités territoriales. Il ne s'agit plus aujourd'hui de créer un parc de logement social comme une ville hors de la ville, mais de l'intégrer dans le tissu urbain existant.

Aujourd'hui, les besoins en logement s'établissent et se définissent en fonction des structures familiales et de leur richesse. La problématique actuelle est de construire des logements sociaux suivant des normes toujours plus coûteuses qui intègrent par ailleurs les derniers principes architecturaux ainsi que les normes actuelles à destination de l'ensemble de la population, quel que soit son revenu.
 

[1] Etude synthétisée par  Cécile Linck

L'étude de cas proposée ici est la synthèse d'une étude réalisée par Dominique Meslin, académie de Orléans-Tours et Patrick Rerzki, directeur, et présentée dans le cadre des Entretiens Louis le Grand 2007 consacrés au thème "Le financement de l'entreprise : intermédiaires et marchés financiers". Le texte complet et le PowerPoint associés sont disponibles sur le site de l'Institut de l'entreprise .